沒了“金九銀十”,開發商還能撐多久?

2019-10-03 15:32:18


來源:國民經略

ID:guominjinglve


這可能是最近幾年最冷的“金九銀十”。


在地產行業,九月十月向來是促銷旺季,重要性遠遠高過三五月所謂的“小陽春”。向來可以說,金九銀十的市場形勢,足以決定整年的走勢。

 
然而,從去年開始,“金九銀十”就已失靈。到了今年,“樓市小陽春”在4月份就戛然而止,而“金九銀十”沒到之前,市場就已聽取“冷”聲一片。
 
廣州、天津、武漢等地房價已經開始鬆動,重慶、濟南、杭州、合肥等地的二手房掛牌量創出新高,百強房企權益銷售金額出現負增長,多個開發商停止拿地……
 
沒了“金九銀十”,開發商還能撐多久?
 
01

這一次,房地產市場的嚴峻超乎以往。

全國商品房銷售面積負增長,早已不是新鮮事。而進入8月以來,從一二線到三四線,商品房成交量都開始出現下滑。

先看國家統計局資料,今年1-7月份,全國商品房銷售面積88783萬平方米,同比下降1.3%。而在過去幾年,商品房銷售面積基本都還是兩位數的增速。

如果認為官方資料覆蓋範圍太廣,不足以作為參考。那麼第三方市場監測的資料,足以說明更多問題。


根據克而瑞資料,今年8月,一二三線城市新房成交量全部出現下滑

一線城市新房成交量環比下降10%,同比下跌7%。二三線城市成交量同環比雙降,跌幅分別為3%和6%。

與新房相比,二手房情況同樣不容樂觀。
 
資料顯示,截至8月28日,易居研究院監測的13城8月二手房成交量為6.49萬套,環比下降18.2%,同比下降9.8%。
 
與此同時,重慶、成都、武漢等地的二手房掛牌量紛紛創出新高。重慶高達11.4萬套,成都10.8萬套,武漢9.99萬套,相比去年同期全部翻倍。

這反映出樓市調控加碼之下,市場拋售情緒和變現情緒是何其強烈。

02

當高增長不復存在,全國房地產大盤見頂之後,開發商就將面臨存量博弈的激烈競爭。
 
據克而瑞資料,8月百強房企權益口徑業績較7月環比跌幅為-1.7%。今年1-8月,中國最大的三大房企碧桂園、恆大、萬科,權益銷售同時出現負增長。
 

對於開發商來說,這還只是開始。

03

開發商最怕的不是房價下跌,而是沒人接盤和無處融資。
 
在樓市裡,購房者最怕房價下跌,因為房價下跌意味著資產貶值,意味著原來的房貸相比房價負擔更重。
 
與購房者不同,開發商最在乎的現金流。
 
房地產是信貸驅動型的,以高槓杆、高債務和高週轉著稱。碧桂園的房子快到“4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正”,一筆資金一年可以滾動兩次,這就是高週轉的力量。
 
然而,所有的高週轉都是以市場上行和政策寬鬆作為基礎的。
 
如果市場不再上行,哪怕只是橫盤,對於開發商來說,就會失去大幅擴張的基礎。橫盤,意味著存量博弈,而存量博弈,向來赤膊相見、你死我活。
 
如果政策不再寬鬆,哪怕只是收緊融資,對於開發商來說,就可謂釜底抽薪,沒有了融資渠道,原來的高負債沒法週轉,原來的高週轉沒法持續,原來的高槓杆面臨風險。
 
恰恰,這一次面臨的是市場橫盤和政策收緊的雙重擠壓。
 
04


這一次調控是“釜底抽薪”式的,切中了房地產的根本命脈。
 
房地產是信貸驅動的,限制了信貸擴張,就從根本上限制了房地產的擴張。這一次的釜底抽薪,雙招並出,既針對開發商,也針對購房者。
 
先說開發商,房地產正在面臨最嚴重的“錢荒”,說是融資“凜冬”一點都不誇張。
 
近日,有媒體報道,多家銀行近期收到視窗指導,自即日起收緊房地產開發貸額度,原則上開發貸控制在2019年3月底時的水平。
 
在此之前,房地產信託融資外債融資就已受到限制,而房地產資金違規流入房地產則在嚴厲打擊之列。
 
在房地產各項融資來源中,開發貸佔比約為20%,信託、委託貸款等非標融資約佔10%,海外融資不到5%,銷售回款佔40%左右。
 
所以,一旦開發貸、信託、外債融資受限,加上房地產銷售下滑,開發商的融資就將全面受限,降價促銷就或許為時不遠

05
 
再看購房者,央行的LPR機制的橫空出世,給渴望降息的投資者澆了一盆冷水。
 
新LPR機制的要害在於,讓利率跟隨市場而浮動,從而降低企業融資成本。但樓市另有規則,實際利率走的是“LPR加點”的玩法,而且未來房貸利率不得再進行打折,只能加點上浮。
 
換言之,在新機制下,即便LPR利率大幅下滑,樓市也能一如既往定向加息。

這種模式必然帶來一個結果,那就是實體定向降息、樓市定向加息,貨幣之水被樓市調控的大壩所賭。

更有甚者,日前,合肥多家銀行傳出對二手房停貸的訊息。注意,這裡說的是二手房,而非第二套房。


這背後,額度不足是直接原因,但更深層的原因恐怕是,擠壓購房者進入新房市場,從而促進新房降庫存。同時增加二手房變現的難度,從而避免給房價帶來過多幹擾。

 
可以說,在房地產融資和房貸利率雙向擠壓之下,開發商必然面臨“降價促銷”的終極選擇。

06
 
中國開發商最喜歡玩的一件事,就是豪賭政策週期。
 
今年年初,重倉海南的富力老總在業績會上表示:
海南島今年肯定會有放鬆的訊息,這是百分之百的……這個在上半年肯定會公佈。
 
然而,2019年上半年早已遠去,全年已經過去2/3,不僅海南島的“全域限購”巋然不動,樓市調控之嚴,甚至超過前兩年。
 
就在一個月前,富力傳出下半年停止拿地、四處找錢、全員營銷賣房的訊息。
 
即便如此,今年前8個月,富力總權益銷售額僅為812.5億元,相比去年微增6%,離全年1600億元的目標還有一半距離,而今年只剩下1/3時間。
 
與富力同樣豪賭週期的泰禾集團,上半年則經歷了痛苦的出讓專案、拋售資產的去槓桿過程,而在兩年前泰禾還是笑傲江湖的“地王收割機”,一進一退之間,端見命運之弄人。
 
拋售求生,負債率雖然降了下來,但銷售規模卻不可避免地大幅下滑,泰禾的銷售排名從去年的20名到40名左右,大幅下滑。
 
根據克而瑞資料,泰禾集團今年1-8月合同銷售額為531.7億元,同比下滑38.54%。

而在一年多前,泰禾還喊出了1500億元的銷售目標。
 

07


之所以有這麼多開發商豪賭政策週期,是因為在過去他們都曾經吃到過甜頭。
 
在2008年和2014年兩次樓市週期裡,豪賭政策的開發商賺得盆滿缽滿。一些原本名不見經傳的開發商,通過這兩次契機,成功躋身全國十大房企。
 
這樣的故事讓許多人心醉神迷,他們執著的相信:同樣的場景還會重新上演,同樣的故事還會重複發生,而奇蹟這一次終於輪到自己了。
 
然而,誰也沒有想到,這一次的樓市調控之嚴、之持久,相關方面對於防控金融風險和遏制泡沫的決心前所未有之大。

這一次,不僅有關人士丟擲了“歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價”的警告,而且高層會議也罕見地表達了“不把房地產作為短期刺激的工具”的態度。

面對如此不一樣的調控週期,對於豪賭者來說,這一次還有“逆風翻盤”的可能嗎?


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