炒房三代,終於涼了!

2019-09-12 21:49:32

作者|遷延
來源|子木聊房(ID:zimuliaofang)
財富導讀

1、成本幾百塊,月入超百萬!瘋狂的天價炒鞋團

2、90後負債是收入的18.5倍:網貸成癮,正在喝你的血

3漲了600倍的房價降了!印度為中國帶來什麼啟示

自住是不可能自住的,這輩子都不可能自住的。做生意又不會做,就是炒房這種東西,才能維持的了生活這樣子。
By:一位炒房客的自述
正文
01
炒房1.0時代
1992年,海南。
從海口規劃局無功而返的潘石屹犯了愁。想要查閱的地產專案沒能看到,任務沒完成,不好向創業合夥人交差。
一個朋友給他支招:海南島人你還不知道,五斤橘子,兩條三五煙,帶上去,百分之百讓你查。
年輕的潘石屹立馬買了橘子和三五煙,帶了上去。這回,果然沒受到阻攔,丟過來一個大本子讓他自己看。可是,看完自己專案的潘石屹,沒捨得走。五斤橘子兩條三五就看一眼,怎麼都有點虧,他要分攤這個成本,得多看幾眼。
正是這幾眼,讓潘石屹逃過了po產的厄運。
本子上的住房報建面積,除以海口常住人口,每個人居然可以分到50平米的住房,而在當時,首都北京的人均居住面積不過7個平方米。
潘石屹意識到,海南島的房地產泡沫快撐不住了。
當時的海南脫離廣東建省沒多久,是中國最大的經濟特區,是無數“闖海人”實現淘金夢的樂園。改革春風一到,先紅火起來的產業卻是房地產,闖海人實現黃金夢的方式就是“擊鼓傳花”式的炒樓花。
在這樣的炒作下,1992的年海南商品房一年漲了近3倍,於1993年達到7500元/平方米的頂峰,前後3年超過4倍的房價漲幅,令人瞠目。
日後的潘石屹回憶起那段瘋狂歲月,也覺得荒誕。當年他看準時機成立了萬通,高息借貸1000萬,曾在一樓簽了地皮,就立馬到六樓加價賣掉,半年就賺了上千萬。
石油系統辭職出來的潘石屹走南闖北,一度淪落到海南的小磚廠搬磚,混上個磚廠廠長也最終dao閉收場。碰巧趕上了海南地產的瘋狂泡沫,魄力十足的豪賭一場,一年翻身,從此鳳姐變成了范冰冰。
1993年的海南地產市場崩潰的也很快。當地銀行不良資產率高企,海南島三大景觀,成了天涯、海角、爛尾樓。為了自救的海南省政府,成立了海南發展銀行,試圖解決地產崩盤而導致的資金問題。然而,僅勉力支撐了兩年,便成為國內銀行dao閉的第一個案例。
海南房價上演了“膝蓋斬”,直到十幾年後才回到1993的高點。
當初瘋狂扎堆的數萬家開發商,只餘幾十家從海南島勝利大逃亡。
其中就有憑五斤橘子兩條煙,得窺真實情況的潘石屹,他拿著海南挖到的第一桶金轉戰北京,這才得以續寫日後的SOHO傳奇。
02
炒房2.0時代
2010年,溫州。
以溫州冠名的炒房團裡面有不少大媽,可以算是最早走遍各大城市的“天團”。開發商是她們的忠實粉絲,恨不得揮舞著著小彩旗,夾道歡迎。
千萬別小看了這群大媽,在炒房這件事上,她們能給你安排的明明白白:
1、炒樓花。大媽們炒樓花,就是以少量定金,在樓盤未建完時就與開發商籤認購書,指定要好樓棟,好樓層,好戶型。最後加價賣給接盤俠。
2、炒現房。通過了解基建,學校等市政規劃,提前埋伏在會有利好樓盤,囤積一批現房。最後加價賣給接盤俠。
3、左右互搏。這是前兩招的進階。炒樓花炒現房時,常自己人相互買賣,通過開發商,中介甚至平面媒體(那時候缺少自媒體),用聳人聽聞的價格,飽和式的進行新聞轟炸,向當地普通購房者傳遞市場緊張氛圍。最後加價賣給接盤俠。
而在剛需眼中,溫州炒房團製造過無數“慘案”。從陸上出發橫掃270個上海樓盤,金額2.5億元。包三架飛機空中突擊,買斷深圳新龍崗商業中心的百套商鋪。總之,溫州炒房團所到之處,當地房價一路狂飆。
大媽炒房致富是最好的廣告效應,稍有實力的溫州人都覺得可以輕易複製。
一個溫州炒房客接受採訪時直言:所有人都太有錢了,所有人都瘋了!溫州人患上了“暴富狂想症”,以錢賺錢,而且只賺大錢、賺快錢。
這一點一直傳承到現在。
分水嶺出現在2011年,全國行情盛極而衰。房價過快上漲引起了政府的注意。各地限購令等調控政策紛紛出臺,炒房團被深度套牢。
曾被炒到全國第一的溫州本土市場,均價跌幅足足40%,存在大量的“腰斬”樓盤。
炒房團投資的外地市場雖然跌幅遠不如溫州“驚豔”,但足夠讓大媽套牢了。
對於炒房的來說,套牢就是被慢刀子切割。
溫州民間借貸是炒房客融資的主要來源,借個500萬,來年要還600萬。為了少被債主潑油漆,大量的套牢炒房客開始甩賣二手豪車,從法拉利瑪莎拉蒂,到入門級的賓士寶馬,3折起。
可這點錢尚不足以結清利息。溫州私營企業主相互擔保非常普遍,資金斷裂如雪崩一般,席捲整個溫州,拋售潮令溫州的房價越拋越低,卻無人接盤。
2012年,民間借貸涉案數量急劇上升,涉案金額比2011年同比多了一倍。溫州迎來至暗時刻。
如果浙江溫州皮革廠是在當時dao閉的,可能性更高的不是老闆跟小姨子私奔了,而是老闆因炒房被小姨子追債跑路了。
賺錢靠投機,賠錢就跑路。溫州人在2011年之後,成為炒房史上“濃墨重彩”的一筆。
《中國新聞週刊》曾做過溫州炒房客專題報道,稱僅在2011年11月的第二週,溫州就發生了1人跳樓、1人跳江、2人注射毒品自殺,多與地產債務有關。新聞報道里的溫州炒房客表示,炒房團裡八成的人被套牢,其中一對欠了5000萬的夫婦關了廠跳樓。到了2013年,溫州房價仍止不住下跌,時至今日也沒能漲回去,炒房團基本全軍覆沒。
03
炒房3.0時代
2015年,深圳。
本次波瀾壯闊的樓市暴漲,第一槍就是在深圳打響。
北上廣深四個一線中,最先發力的是深圳,漲幅最大的還是深圳。只要房價大漲,炒房團體就會再度出現。
當今的炒房界也有個類似“暗網”的存在,“暗網”本是指那些伺服器在國外,無法直接登陸,不能被搜素引擎檢索到的資源網站。“暗網”上非法交易的帖子比比皆是,毒品假幣甚至人命買賣,一切非法活動都能在暗網上找到。
而炒房界的“暗網”則是一度遭封禁而無法登入。除了鼓吹炒房的論調,一切涉嫌違法違規的炒房內容都能從上面找到,比如偽造資金流水向銀行申請貸款,操作大額信用tao現以貸養貸,用代持房產破解限購。
炒房暗網上甚至形成了完整的產業鏈,只要你願意付費,上面總有人助你以各種違規借貸、違規操作,繞過各地的調控政策,讓你成功炒上房子。
這個“暗網”論壇有兩條真理:
1.因為巨集觀調控,所以房價飛漲。
2.現在已不是多空分歧的階段,而僅僅是對空頭的單方面屠殺。
房價暴漲以來,炒房暗網爆紅,算上各地區的論壇“分舵”,近乎上萬炒家。
我認識的波哥,就是近萬信徒中的一員,作為一個30歲出頭的普通技術員,扔在地鐵的人群裡毫不起眼,家境一般的他遠赴深圳打拼,雖然外派的幾年讓他手頭攢了點錢,但是遠遠談不上能活出個人樣。
在深州樓市啟動之初,他果斷利用信用卡和信用貸tao現的錢,加上手頭的一點存款,湊了120萬,開始了炒房征程。他說,炒房讓他找到了人生成功的方向。
那個時期,深圳房價漲幅全球第一,房價可謂日新月異。
資產快速上漲的波哥食髓知味,作為暗網忠實信徒,自然是不介意把自住房抵押了充首付的,買到了房就再做抵押,套出現金繼續滾動操作。買房名額不夠那就更簡單了,與眾多炒房暗網上的炒家一樣,通過離婚分割房產,騰出名額再買房,再結婚離婚繼續分割騰名額,迴圈往復。
一次酒場上,喝醉的波哥對我說,你猜我結過幾次婚?嘿嘿,6次!
2016年,被派回老家南京工作的波哥,繼續把炒房發揚光大,操作方面早就駕輕就熟,抵押tao現父母的老房繼續買,為了搖號買房名額,不惜借用親戚的買房資格。
同年,房價四小龍之一的南京,行情爆發。不得不說,波哥的運氣真的爆炸。我稱讚他既有運氣又有魄力。
波哥卻說有魄力是源自於自信,對房地產瞭解太透徹了,所以敢。
兩年時間,在深圳,南京,包括與暗網炒房團多地集中掃蕩,反覆操作了十幾次,房產13套。
波哥身家翻了幾十倍,百餘萬開始,一通操作猛如虎,資產累積超過2000萬。
那時候,他的父母和我一樣覺得不妥,每月十來萬利息錢,以貸養貸,可不是開玩笑的事情。波哥卻是司空見慣,說他在圈裡只是小玩家,像他這樣的情況在他們圈裡遍地都是。
他告誡我,人可以屌絲,但思維不可以。老老實實上一輩子的班,最多掙出來大城市一套房。而他現在,掙到了幾輩子的房。
其實,波哥的春風得意只持續到2016年10月。該月,深圳祭出大招,史上最嚴限購政策出臺,非深圳戶籍購房由三年社保提高為五年,二套房首付七成,市場成交量應聲大幅下滑。
很快,房價降了一點,波哥陷入焦慮,資產全是靠負債堆積起來,月還十數萬,一旦樓市下行,資金鍊斷裂就將萬劫不復。
唯一讓他堅持下來的,只是暗網的信仰:樓市不死,2018年還有一大波行情。
然而2018年,調控沒有放鬆過,“房住不炒”頻繁被提及,7月底甚至出臺問責制調控,打壓房價成為了主旋律。
人的時運終有背離的時候,2018年底,一個叫錢寶網的集資平臺暴雷。這個平臺深耕南京七年,流水超500億。
波哥父母不幸中招,這個突如其來的變化,讓B哥的現金流雪上加霜,每月能搜刮的現金流大大減少。
再一次酒場上,這次波哥沒有了笑容,而是喃喃自語,炒過了炒過了,資金鍊撐不下去了,唯有一條路,賣房降低債務。
可屋漏偏逢連夜雨。2018年內有高層再三強調“房住不炒”。
樓市行情從夏季跳過了秋季,直接進入了凜冬。
波哥被迫走上賣盤求生的路。但他發現想出掉手上房源太難了,主打新房市場的地方,二手無人問津,要想迅速出掉,得打骨折,再加上稅費和資金成本,甚至虧損,根本沒法賣。
資金鍊是命根子,為了快速回籠資金,只能以低於市價10%的價格賣掉了深圳的房子,南京的實收價,折扣更大。
優質的房產賣掉,還得拿錢去還三四線城市的房貸。他說他覺得暗網裡講的對,三四線房價低,沒有下跌的空間,安全,可以等等行情。
時至2019年秋季,兩年沒等來行情的波哥,徹底崩潰了。
“不行的話,大不了當老賴,房子都給銀行”。財務自由的夢,終於被狼狽的月供滋醒了,波哥說他不是溫州炒房團,沒有多少民間借貸,不會傻到跳樓。
然而最後一次見他,蓬頭垢面,苦笑著說,這輩子,結婚6次,離婚6次,圓滿了。
04
最後
炒房1.0時代,潘石屹說,炒房,那得跑得夠快。
炒房2.0時代,溫州炒房團組團教學:炒房,你得熬得住寂寞和寒冬。
炒房3.0時代,波哥說,風光時坐擁千萬,失敗了媳婦兒也得賠進去。
炒房4.0時代,我想說:“這是玩命的活兒。”
樓市跌宕二十年,讓無數炒房客成為創富神話。但在未來,這種概率會大大減小,如果對自己,對樓市,對槓桿認知不夠,千萬不要高槓杆炒房,很容易把一輩子搭進去。
要記住,矇眼炒房的時代徹底結束了,房產用來投資跑通脹還行,至於暴富?
那要多做夢。
—END—

1、如果你不想上班,就到凌晨3點的街上走走

2、瘋了!茅臺搶光,愛馬仕搶光!這家美國超市在中國開業半天,被迫關門

3、巴菲特認為每個人都該讀的10本書


房地產洞察

(ID:fdc920)

山雨欲來風滿樓,樓市調控何時休?

雖“寒冬”已至,但“三九”未到


近日

房企紛紛對外公佈了半年報

幾家歡喜幾家愁

萬科表示:不在三四線拿地

融創表示:要控制拿地節奏

富力表示:下半年暫停拿地

恆大-力推新能源汽車-恆馳

不拿地

似乎成了下半年的主旋律


泰禾處境依然沒見好轉

中駿限價房“塌陷”了

數百家房企po產,dao閉

高層放狠話:

不將房地產作為短期刺激經濟的手段


風雲變幻的市場環境

一成不變的買房意願

一切盡在——房地產洞察


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