龍湖,下個十年靠什麼?

2019-09-11 05:54:48


文 ✎ 黃瑩

編輯 ✎ 成靜衛

 

古有明訓:戒急用忍、行穩致遠。
 
在長遠的路途中有上坡、有下坡、有平地、有高山、有深水、有直、亦有彎,因不同的環境而有不同的路況。若想行遠,必須隨時看清外在的環境變化,採用不同的走法。
 
人生道路如此,企業經營亦復如此。
 
在房地產行業,從2010年萬科銷售破千億開始,“千億”變成為房企奮鬥的目標。之後每年都有企業藉著槓桿狂飆,不過10年,千億房企漲到13家,與此同時,30強房企的名單更換了20家。
 
然而,隨著房地產週期的拐點到來,全行業一夜入秋,昔日激進的房企問題頻出:債務壓頂岌岌可危,有賣地求生的,有直接破產倒閉的……
 
其中不乏行穩致遠的企業。龍湖(0960.HK)就是一家。
 
在今年龍湖的中期業績釋出會上,有記者提問董事長吳亞軍龍湖上市十年的感受。吳亞軍回答:“我覺得好像時間過得蠻快,也沒有什麼特別值得紀念的。對於上市公司來講,沒有故事,就是好故事。”
 
01

營收淨利雙增
 
今年上半年,龍湖又穩穩地交出一份亮眼的答卷。
 
1-6月,龍湖實現合約銷售1056.2億,同比增長8.8%,穩居行業前十,達成全年銷售目標48%。實現營業額385.7億元,同比增長42.2%。
 
歸屬於股東的淨利潤63.1億元,減除少數股東權益、評估增值等影響後,核心淨利潤47.0億元,同比增長26.0%。
 


與此同時,上半年,龍湖已售出但未結算的合同銷售額為2470億元,面積為1470萬平方米。也就是說,未來分屬股東的利潤還將持續穩定增長。
 
在融資方面,2019年以來,房地產行業融資環境持續收緊。但總而言之,它還是結構性、精準的,不是一刀切的。
 
7月8日,中海地產發行一筆票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券,重新整理了同行業的最低利率。
 
作為民企,龍湖堪稱融資課代表,融資能力與國企中海、華潤不相上下。
 
截至2019年6月底,龍湖綜合借貸總額為1400.5億元,平均借貸成本為年利率4.56%;平均貸款年限5.69年。
 
融資成本低讓龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼很有底氣,他在中期釋出會上表示:
 
“我們以前就從來沒用過信託、資管、影子銀行這樣的貴錢,在這個階段,信用很好的公司還是有機會拿到一些合適的融資資源的。我們對未來融資成本的穩定是保持信心的。”
 
從債務結構來看,龍湖集團亦表現優異。
 
當前,龍湖淨負債率為53.0%,在手現金580.7億元。有息負債中,一年內到期債務為人民幣137.6億元,佔總債務的比例僅為9.8%,現金短債比(在手現金除以一年內到期債務)為4.22,而極為優秀的短債比意味著更強的償債能力。按照龍湖的計劃,今年的經營性收入將實現100億元,明年將達150億元,將完全覆蓋利息支出,堪稱優秀。
  
期內,龍湖獲評級機構投資級的高評級:BBB-(標準普爾)、Baa3(穆迪)、BBB(惠譽)、AAA(大公國際、中誠信證評、新世紀),標準普爾和穆迪展望為正面,其他展望均為穩定,繼續保持民營房企最佳信用評級。
 
02

土儲充沛 價格划算
 
在土儲方面,龍湖的總體投資邏輯仍然是:聚焦熱點城市、堅定看好城市群協同發展的前景。
 
一季度,房企拿地積極性高,土地溢價水平抬升突出,龍湖則謹慎觀望,集中在5-6月補充土儲,避免了過度競爭。
 
2019年上半年,龍湖新增收購土地儲備總建築面積為924萬平方米,權益面積671萬平方米,平均權益收購成本每平方米7761元。
 
龍湖以合理價格成功新增了50幅土地,拓展漳州、咸陽、中山、茂名4個新城市。按地區分析,長三角地區、西部地區、環渤海地區、華南地區及華中地區的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。
 

 
截至6月30日,龍湖集團土儲總建築面積7093萬平方米,權益面積4911萬平方米。至此,龍湖90%的貨量集中在熱點城市和價值區域,且成本合理,為後續的盈利增長奠定基礎。
 
當前,龍湖已在全國範圍內的49座城市佈局,專案獲取的區位既聚焦一二線城市,也圍繞都市圈內城市群周邊適度落子,單專案的開發規模也都控制在適當水平,為提升公司可售物業的週轉水平奠定了良好基礎。
 
面對這樣的成績,龍湖仍有一顆平常心。
 
吳亞軍說:我們一直是幹這個業務的,一直在應對很多行業外部的擾動和不確定性,企業不斷的按照公司的戰略意圖發展壯大。我們新的、非週期的、運營性的這種收入,逐漸地發展壯大,也按我們的預期來做。我覺得都挺正常的,也沒有什麼特別的故事可講。
03

“四大航道”齊發力
 
地產開發之外,龍湖還積極佈局了商業、冠寓和智慧服務三條航道,並已進入收穫期。
 
在商業方面,上市當年,龍湖釋出了“天街”“星悅薈”等產品系列。
 
星悅薈旨在為居住社群、商務辦公、特色公區等,提供靈活多樣的商業配搭,滿足社群居民、商務白領或周邊人群的生活購物需求,而天街則是針對中等收入新興家庭的區域性購物中心,不同產品線可以在城市、板塊的專案落地時,互相補足。
 
截至2019年6月底,龍湖累計開業商場29個,建築面積296萬平方米,期末整體出租率98%。商業租金增長30%至21.9億元,同店增長達到17%。2019年上半年總客流約為2.2億人次,同比增長16%。
 
下半年,更將迎來上海、杭州、南京等城市的多座天街的開業亮相。
 
如今,商業板塊不僅是龍湖穩定的收入來源,並已成為中國商業地產中鼎鼎有名的品牌。
 
在長租公寓方面,龍湖在2016年起開始涉足長租公寓領域,建立了“冠寓”品牌,目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營,累計開業房間數量超6萬間,實現租金收入4.3億元。
 

根據克而瑞釋出的《2019年上半年中國長租公寓規模排行榜》,在擁有自主公寓品牌房企陣營中,從拓展資料和開業資料來看,龍湖冠寓均位居行業前三。
 
2018年8月,龍湖成立25週年之際,集團旗下“龍湖物業”品牌升級為“龍湖智慧服務”,除了基礎服務,更通過科技賦能、外拓等,讓更廣泛人群享受龍湖的服務。業務觸角已拓展至交通樞紐、醫院、商業寫字樓乃至城市公共空間服務。
 
截至2019年6月底,龍湖智慧服務已在全國73個城市開展專業化的物業服務,服務家庭約240萬戶。
 
賽惟諮詢調查結果顯示,2018年龍湖智慧服務超越行業優秀分位,連續第十年業主滿意度超過90%。
 
可怕的不是你不努力,而是比你厲害的人,比你還謙虛,還努力。
 
04

下個十年的三個機會
 
對於吳亞軍來說,龍湖可能沒有故事可講。但對外界來說,龍湖每走一步都是有故事的,甚至是有示範效應的。
 
在業界盛傳最廣的一個故事來自於綠城中國的創始人宋衛平。
 
在業內,宋衛平對於品質是出了名的苛刻,他在早年聽人說龍湖在重慶人心目中的地位,就如綠城在杭州一樣,好奇的老宋當下就飛到重慶看龍湖。
 

看完龍湖南苑幾個專案之後,老宋對龍湖的五重景觀讚不絕口,並感慨:一座城的氣質滋養一個房企的精神。當下就通知在杭州的高管們大規模飛過來學習,據說,僅機票就花了近百萬。
 
8月初,龍湖集團迎來了26週歲生日,一段在1999年拍攝的廣告視訊在房企圈內刷屏。
 
那是龍湖歷史上第一支電視廣告片,宣傳的是龍湖早期在重慶開發的龍湖花園西苑。充滿著雪花點的畫質,主持人富有年代感的著裝,厚重的膝上型電腦和電視機,以及1萬元的首付讓人們把思緒拉回遙遠的1999年。當畫面切換到戶型、室內的採光、景觀等時,卻似乎沒有時代的跡象,一點都不過時。
 
驚歎之餘,市界在網上搜索龍湖西苑現狀,雖是2000年建造的小區,但是均價比周邊平均水平高出每平米1000~2000元左右。
 

▵ 龍湖集團執行長邵明曉、董事長吳亞軍、首席財務官趙軼 (從左到右)


關於吳亞軍本人,業界一直盛傳她的精益求精,注重產品細節。在曾經的專訪中,有記者寫到,“她會告訴你這塊地的土壤適合種什麼樣的花草,密度多少,怎樣搭配出層次,搭配什麼花草樹木能夠既美觀,又實用。甚至鋼筋多少號等等”。
 
除此之外,龍湖被業界盛讚最多的是企業文化。
 
龍湖的官網上的組織文化頻道,明確了龍湖人提倡什麼,反對什麼。
 
提倡的包括:內部員工之間,能不叫“總”就不叫“總”;員工隨時可在內部員工論壇上自由發言、匿名發言;把發展他人當作衡量管理人員的績效以及提拔任用的重要考量。 
 
反對的包括:給任何領導設定專職的祕書、助理;“現在的年輕人不行”的論調;老婆在產房,自己還在工作崗位上;領導不下班,下屬就不敢下班等。
 
一位接近龍湖的人告訴市界:曾在快要關閉的登機口,看到吳亞軍一個人拎著包狂奔。
 
在今年中期業績會的最後,吳亞軍對龍湖的下一個十年做出了預測。第一,跟著中國的城市發展去走,城市化、再城市化是一個成長機會;第二,消費升級是一個機會;第三,服務升級也是一個機會。未來十年,龍湖就是圍繞這三個機會和戰略來做。
 
未來十年,房地產行業會產生什麼樣的變局無法預測。但是行穩致遠,機會留給有準備,又努力的人。

 


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