“房住不炒”被重申,樓市未來怎麼走?

2019-08-23 14:22:17



7月30日,中央政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。這一定調背後有哪些考慮?對未來樓市將產生哪些影響?上海市人民政府參事、中歐國際工商學院經濟學與金融學教授盛鬆成為你解讀。



7月30日,中央政治局會議再次提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,並強調落實房地產長效管理機制,首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。


目前國內經濟下行壓力加大,國際貿易保護主義重新抬頭。在這樣的背景下,應如何理解政治局會議對於房地產市場健康發展的精神?


我們認為,房地產調控不是壓制房地產市場的發展,而是使房地產市場發展相對可控、與整體經濟發展水平相適應、供給和需求相協調。長期來看,這也將促進我國經濟的健康持續發展。


何為房地產市場健康發展?


早在上年末全國住房城鄉建設工作會議上,住建部有關負責人就表示,對2019年房地產市場將以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標,促進房地產市場平穩健康發展。


筆者曾在今年4月撰文(盛鬆成等:《警惕新一輪房價上漲,堅持房地產調控不動搖》,《第一財經》,2019-04-17),提出要警惕新一輪房價上漲。當時,從房價變動趨勢看,房地產市場出現了回暖跡象。我們認為,為了我國房地產市場持續健康發展,必須堅持房地產調控不動搖,鞏固得來不易的調控成果,絕不能半途而廢、重蹈覆轍。


隨著中央政治局4月19日召開會議,強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,房地產市場已明顯降溫。6月份,一、二、三線城市新建商品住宅價格同比分別增長4.4%、11.4%和10.9%,增速分別較4月的高點回落0.3、0.9和0.4個百分點。


經濟穩定發展與房地產市場健康執行二者是統一的、一致的。長期以來,我國房地產業利潤遠高於其他實體經濟,其中的主要原因就是高地價和高房價。堅持調控有利於使房地產業的利潤逐步接近其他行業,資金更多地流向實體經濟。而經濟的發展也將促進居民收入的增長。



因此,我國在控制房價的同時,通過振興實體經濟,不斷提高居民收入水平,使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲,不斷縮小房價收入比,是能夠從根本上解決房價過高和房地產泡沫問題的。這將使我國避免美國、日本、中國香港曾經發生的房價暴跌式調整,也將創造房地產平穩發展的歷史奇蹟(盛鬆成等:《目前我國房價平穩或小幅下降是好事》,華爾街見聞,2018-11-30)


此外,房地產市場健康平穩發展,對經濟增長也具有帶動作用。按照廣義房地產業增加值對GDP的貢獻來測算,我國目前房地產的貢獻率比較高,仍然是經濟平穩執行的一塊“壓艙石”。


如何維持房地產投資合理增長?


本次政治局會議提出當前我國經濟發展面臨新的風險挑戰,國內經濟下行壓力加大。2019年上半年GDP累計同比增速為6.3%,其中一季度增速為6.4%,二季度為6.2%,經濟下行較為明顯。從上半年消費、投資和淨出口看,三者對GDP的拉動分別為3.8、1.2和1.3個百分點。前兩季度投資對GDP的拉動率均低於淨出口,這種情況在近五年中尚屬首次,應警惕投資相對不足帶來的經濟下行風險。


製造業投資、基礎設施投資和房地產投資是固定資產投資的三大主要組成部分,合計佔比超過80%。從2019年上半年投資增長情況來看,製造業投資增速為3%(1-5月份為2.7%),基礎設施投資增速為2.95%(1-5月為2.6%),邊際上均出現改善,而房地產業投資增速已連續兩個月下行,1-6月為10.9%(1-5月為11.2%)。儘管製造業投資和基建投資已有所回升,但未來要對衝房地產投資的下行可能比較困難。


一方面,拉動製造業投資增長的高技術行業佔比有限,高質量發展模式對經濟增速的拉動沒有傳統模式那麼快;另一方面,隨著房企前期土地儲備逐漸消耗,難以繼續維持較為平穩的開工量,房地產投資加速下行的可能性在增加。


如果房地產市場投資繼續下行,將會造成土地購置減少,新開工面積及施工面積下降,最終的結果就是房地產市場供應量的下降。供應量的下降將會造成供給與需求的進一步錯配,加大供需的缺口,對於穩房價產生負面影響。


房地產市場投資與庫存之間存在較強的關聯。通過交叉相關量化分析,可以看出房地產市場庫存滯後於房地產開發投資1.5-2年左右的時間(見下圖),也就是說房地產開發投資的下行在1.5-2年後將會導致低庫存情況的出現。


圖1:房地產開發投資與商品房待售面積之間的關係

資料來源:wind 同策研究院整理


2019年6月份我國商品房和商品住宅的庫存面積為5.02、2.32億平方米,均低於2014年同期調控開始放鬆時的水平。當前我國的房地產庫存增速已經持續3.5年為負,本輪房地產調控嚴厲程度可謂史上空前。整體看來,調控政策已有較長時間沒有繼續加強,這表明調控政策已經基本達到政策制定者的目標,當前市場投機需求基本得到遏制,剛需和改善已經成為需求主體。


在這種情況下,商品住宅庫存仍持續下降表明當前我國居民的合理居住需求可能大於實際供給。任由庫存進一步下降的話,供需局面將會進一步惡化,去化週期也將會低於2.11個月,這將會造成房價進一步上漲的預期。購房者因為恐慌可能搶購住房,開發企業也可能因為房源不足而抬高房價。


高房價已經影響到經濟的健康發展。央行在今年7月釋出的《中國區域金融執行報告》中指出,房價上漲所導致的居民槓桿率每上升1個百分點,社會消費品零售總額增速就下降0.3個百分點。合理的房地產開發的投資增加是扭轉短期供需格局和穩定預期的有效措施,短期房地產市場的穩定是長期穩定的基礎。


因此可見,保持房地產開發投資適度增長與“穩地價、穩房價、穩預期”是高度一致的,其內涵體現的就是“供需相結合的調控思路及預期調控對於穩定房價的重要性”。


從短期來看,我國近期出臺的很多政策都涉及到房地產業,進一步擴大了對於房地產業的整體投資需求。2019年3月出臺的《2019年新型城鎮化建設重點任務》要求加快農業轉移人口市民化,優化城鎮化佈局形態,推動城市高質量發展。6月份國務院常務會議提出要推進城鎮老舊小區改造,會議提出積極做好“六穩”工作,穩投資是重要方面,全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人。本次政治局會議再次強調要實施城鎮老舊小區改造,推進城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程……



從長期來看,我國住宅需求主要包括城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求和城鎮存量住房的折舊拆遷需求。根據國務院釋出的國家人口發展規劃(2016—2030年),2030年我國城鎮化率預期發展目標為70%,未來12年我國城鎮人口將會增加1.46億人。按照當前城鎮居民人均住房建築面積39平方米(根據國家統計局2018年資料),未來新增城鎮人口的住房需求為56.70億平方米。城市住房折舊拆遷規模未來12年將達到55.58億平方米(根據城鎮人口與人均居住面積計算的存量面積按照70年折舊核算)。未來12年間城鎮住宅總需求約為112.29億平方米(按照30年折舊則為186.40億平方米)。過去5年間,城鎮住宅成交面積為64.79億平方米,未來城鎮住宅需求是過去5年間的1.73倍(按折舊期限30年計算為2.88倍)。過去5年間房地產投資累計同比增速平均為8.81%。這一增速僅能滿足未來城鎮住宅需求的下限。如果房地產投資增速長期趨勢性下行,連下限水平恐怕都難以保證。


除了住宅投資需求外,我國還有大量其他的房地產開發投資需求。我國人口城鎮化的持續推進必然會帶動城市商業需求的增加,同時,居民生活水平的提升帶動的消費升級同樣會產生大量的商業需求,這些都需要持續的商業地產開發投資才能得以滿足。而隨著老齡化和居民消費升級的進一步發展,以養老地產和旅遊地產為代表的產業地產同樣需要大量的資金投入。只有保障房地產開發投資的合理增速,房地產市場和整體經濟才能長期健康發展,這也是我國房地產市場長效調控機制的重要組成部分。


保持房地產市場健康發展的五點建議


保持房地產投資開發的合理增長絕不意味著短期內刺激房地產,恰恰相反,這是促進經濟長期穩定發展的需要。為此,我們提出以下五點建議。


 加強房價預期管理。


2018年10月份,我們就提出房價預期調控的重要性(盛鬆成等:《扭轉房價只漲不跌的預期正當其時》,今日頭條,2018-10-30)。預期管理是穩房價、穩地價、穩預期的重要一環。預期的穩定可以平抑市場波動,穩定當前地價,降低投機的獲利空間,遏制市場投機行為,降低房屋的投資屬性,實現房住不炒的政策目標。在總體需求不發生大量下降的情況下,穩預期就離不開供給端發力,而維持房地產開發投資的合理穩定增長就是供給端調控的重要手段之一。


同時,不將房地產業作為短期經濟刺激的手段也意味著房地產業在長期中必然要實現與整體經濟的協調發展,防止大起大落式的發展模式,這也將穩定當前房地產市場預期。


 堅持房地產市場調控不放鬆。


要堅決貫徹落實“房住不炒”的政策基調。房地產調控雖然有代價,但我們仍應堅持調控不動搖。實際上,房價基本穩定,哪怕是小幅下跌也不會對經濟增長產生較大影響。保持房地產開發投資的合理增長,能夠增加供給來滿足剛需和改善群體的需求,實現房地產投資和房價穩定的良性迴圈。同時通過平穩房價進一步打擊房地產投資投機需求,實現房地產調控的三穩目標。堅持房地產市場調控不放鬆還是政府對於房地產市場態度的體現,可以有效打消市場對於政策放鬆的預期,進一步平穩市場預期,實現房地產市場的健康發展。


 以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展。


需求端調控由於操作較易且見效較快,往往是房地產調控的主要手段,但是需求端調控容易導致購房者的主動規避,單一的需求調控還會使購房者對房價的預期越來越高,調控難度越來越大。而且無論從短期還是長期來看,我國房地產需求仍然處在相對高位,單純壓制並不能從根本上解決問題。如果試圖只通過壓制來緩解目前的問題,這些壓制的需求終究會在未來反彈,造成更大的問題。實踐證明,供需結合的調控方式才更加有效。保證房地產開發投資的合理增長並堅持限購限貸不放鬆就是這一調控思路的具體體現。只有供給穩定,才能保證房價的穩定,進而確保預期和地價的穩定。供需調控相結合才能實現房地產業的健康發展。



 合理解決房企正常融資。


目前房企融資在全面收緊,尤其是銀保監會23號文釋出以後,房企融資進入強調控階段,信託、基金等金融機構對於房企融資全面收緊。2019年6月份房企開發資金來源增速為7.2%,比5月份下降0.4個百分點。第二季度主要金融機構人民幣新增房地產貸款同比下降了9.32%。嚴控房企違規融資完全應該,但也應滿足房企正常、合理的融資需求,以保證合適的投資水平。要積極響應中央一城一策、因城施策的政策方針,對於人口仍在持續流入,產業基礎好的大中城市的房地產專案應該支援合理必要的融資需求;對於人口持續流出,產業基礎較差的收縮型城市,要嚴控資金流入,甚至加大調控力度,規避相應的風險。對於國家政策扶持的重點領域相關的房地產專案也要予以積極支援,例如長租公寓類的相關專案。同時要嚴格按照住建部的要求,對消化週期在36個月以上的城市,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。


 積極構建與完善房地產市場長效機制。


長效機制是我國房地產業長期健康發展的重要條件,目前已經進入實施與試點階段。長效機制的建立有助於改變政策實施的動態不一致現象,有效遏制房地產市場的短期行為,精確調控地價和房價,為落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任創造條件,促進房地產市場和整體經濟的健康協調發展。



盛鬆成繫上海市人民政府參事、中歐國際工商學院經濟學與金融學教授,宋紅衛、汪恆為同策房產諮詢股份有限公司研究員

本文僅反映作者觀點,不代表所供職機構意見


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