員工1套,副總裁6套!時代地產強制全員賣房,賣不出就裁掉?

2019-09-13 06:43:32

 作者 / 標叔


今年最好的工作是深圳的地產銷售,今年最慘的工作是地產公司的員工。


他們雖然工種不一樣,可乾的活都一樣——賣房。


請注意,這不是段子。


今天,百強房企時代中國(股票代碼:hk.01233,下面簡稱:時代地產)被曝出,公司強制要求全員賣房。


據地產plus的推文(目前已經被刪),曝出該消息的是時代地產的員工,對話截圖如下:



從對話截圖可以看出,時代地產強制全員賣房,要求非常細緻:


不同崗位有不同的賣房KPI,

員工一套,
經理及普通總監每人兩套;
普通總監以上每人四套;
副總裁6套;
管理層所管部門完不成50%,管理層被裁,即使管理層自己完成目標;
截止日期是1月15號,賣不出去就要裁掉;


不過,消息未經證實,首發公眾號:地產plus已經刪除,但和訊房產在第一時間轉發了該消息。



實際上,全員賣房並不是新聞,畢竟某TOP3房企的大老闆都親自帶頭鼓勵全員營銷。


但賣不掉房就裁員,賣房裁員兩不誤,如果消息屬實,那這波操作還是第一次見。


為此,標準地產研究院致電時代地產相關人員求證該消息,對方回覆如下:


1、賣房是真,跟其他開發商一樣,全民營銷一直在做,這是正常的營銷推廣手段;

2、裁員信息不實,內部並無下發相關文件。對於網傳的爆料截圖並不知情。


消息真實性最終如何還有待進一步考證。但這個爆料一出,還是不少人感歎,這世道真的變了:為了賣房,房企終於對自己人下手了。


01

時代全員強制賣房背後:增速腰斬,均價下降


時代地產成立於1999年,是一家典型的區域型房企,大本營在珠三角。在2018年克而瑞百強房企銷售榜單上,時代中國以602.3億銷售金額排在46位。


2016-2018年是時代地產的高光時刻。2018年,時代地產實現了銷售額45.5%的同比增幅,2015~2018複合增長率高達45.9%。規模的突飛猛進,突顯了時代地產進軍千億陣營的野心。


但作為一家劍指千億的中型房企,時代地產今年上半年的銷售增速並不理想。


8月5日,時代地產發佈2019年中期業績公吿稱,公司於期內實現合同銷售額312.3億元,同比增長20.1%,僅完成年度目標750億元的42%。


相比於去年同期53%的銷售額增速,今年20%的增速已經腰斬。按照業績發佈會時代地產宣佈的750億銷售目標推算,上半年僅完成了42%。


根據克而瑞統計數據顯示,今年同期TOP100房企平均完成率為46.2%,時代地產的目標完成率低於行業平均值。


銷售增速腰斬,時代地產的銷售單價也在降低,時代地產上半年銷售均價為15131元/平方米,較2018年末下降1101元,整體的獲利空間相應的進一步縮窄。


業績的壓力,除了銷售增長乏力,還有收入結構變化帶來的不穩定預期。


報吿期內,時代地產實現營業額159.42億元,實現股東應占核心淨利潤為17億元。從營收數據來看,在159.43億營收中,有147.63億來自於出售物業,城市更新業務則貢獻了6.41億,主要來自於金融城舊廠項目和裏水洲村項目。


舊改項目雖然有着轉化結轉成高質量利潤的機遇,但考慮到動遷的不確定性和企業的成本管控問題,舊城改造項目的收益同樣伴隨着風險。


別看人家銷售完成度和業績都只是中等水平,在拿地這件事上,時代地產可從來都不含糊。


2019年前6個月,時代地產以約187.59億元的總成本通過公開招拍掛、城市更新、一級開發、合作及收購等模式購入21塊土地。


不僅超過去年全年約129.67億元的土地拿地總額,以全年302億的拿地預算來看,時代地產上半年的拿地金額佔比已經超過60%。


不論是原有土儲還是新增項目,時代地產目前仍保守於珠三角區域的“舒適區”內,以新增的21個地塊為例,其中有16個位於廣州區域。


02

“地王專業户”,負債高企


客觀説,時代地產大部分土儲都在大灣區之內,就土儲結構看含金量不低,如果拿地價格合適,認真經營倒也不失為是小而美的代表。

 

不過,在如何成為千億房企這條道路上,時代地產顯然有自己的想法。

 

從歷史拿地情況看,時代地產是一個“地王專業户”。



以2017年的地王為例。這塊地王出現的時機就很微妙。在拍地之前,廣州剛剛於2017年3月17日發佈了樓市調控“升級令”:

單身人士限購一套住房;非本市户籍購房的社保門檻由三年提高至五年;二套房“認房又認貸”,部分此前可享受三成首付的購房者,首付成數將有不同程度的提高。

 

據新浪財經2017年的報道,時代地產於當年以20億元拍得廣州新晉單價“地王”,項目樓面單價55437元/平方米。

 

不過,在當時的市場環境下,時代地產也敢於出地王價,可以想見其激進的風格。

 

而今,2年多過去了。目前,這個地塊附近幾個樓盤的售價我也特意去查了下:

 

時代這塊地旁邊挨着的項目是金融街融御(又稱:融御花園),鏈家新房網上標註的均價是62000元/平:



臨近的雅居樂海珠小雅,新房均價在56000元/平:


 

越秀星匯海珠灣新房均價在58000元/平:

 


不知道,時代這塊地王,能賣出多少均價。


上文提到,時代地產今年的業績只能算是中等水平。

 

截至報吿期末,時代地產賬上的現金及銀行結存賬面餘額為257.83億元,比去年同期減少了6%。而計息銀行貸款及其他借款合計達501.2億元,比去年同期增長了5%。

 

從近年來的現金流來看,時代地產的經營現金流沒有跟上其快速的擴張步伐。2018年經營現金流-5.23億元。2014年至2018年以來,經營現金流淨額始終為負,2017年更是達到-65.85億元。

 

與此同時,負債卻還在不斷提高。截至2019年6月30日,時代地產的總負債為1110.52億元,與2018年底相比增加了142.95億元,這是該公司總負債首次突破千億元,資產負債率則上升了1.4個百分點至76.37%。

 

進項越來越少,時代中國擴張的錢從哪兒來?

 

融資。不間斷的融資。

 

據中國網財經統計,進入2019年以來時代地產已經進行了5筆融資,超過去年全年,包括公司債和美元票據,票面年利率在6.3—7.7%之間。

 

雖然時代地產的融資成本並不算太高,但隨着房地產行業的調控思路持續深化,政策從銷售端的泛化調控進化到因城施策,從資金端的限貸進化到包括對發債和信託在內的全面擠壓,時代地產的資金情況或許並不樂觀。


結語


時代地產全民營銷,背後是自己銷售增長的壓力,也有對行業基本面發生變化的未知恐慌。


黃奇帆在最新的演講中提到一個觀點:在今後十幾年的長週期裏,中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量,這個時代結束了。2018年的新房銷售面積增速也只比2017年增加了1.8%。這就是一個信號。


在行業的上行週期裏,依靠高週轉和高槓杆就能源源不斷地攫取超額利潤。但是當峯值時代來臨,行業的週期屬性漸強而成長屬性漸弱,縮窄的自然增長空間再也沒法彌補粗放式發展帶來的種種弊端,一味地衝高猛打已經不再適應時代的發展。


一個可供佐證的數據是,今年以來倒閉的地產公司已經超過了275家。


對時代地產來説,賣房也好,裁員也罷,其實最終都只是為了一件事:活着。


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