別想了,這種房子沒有可能轉正!

2019-09-11 04:47:10

文|凱風

 
中國土地市場,再次迎來大變局。
 
近日,新版《土地管理法》修訂通過,將於2020年正式實施。其中最大的亮點,當屬刪除了原法關於“任何單位和個人進行建設需要使用土地的,必須使用國有土地”的規定。
 
這意味着,不必再經過政府徵收,不再”必須國有”,集體土地可以直接入市。
 
過去,只有城市國有土地才能直接入市交易,而城中村或農村集體土地,則必須通過徵收,在性質上變成國有土地,然後才能進行招拍掛,建設商品房、寫字樓或廠房。
 
如今,集體土地可以直接入市,相當於繞開了中間環節,自然會帶動土地供應的增加。

這會帶來多大影響?能不能降房價?建在集體土地上的小產權房有沒有希望轉正?
 
01
集體土地入市:能不能降房價?
 
集體土地入市,會不會導致土地供應大增?會不會導致房價回落?
 
先説結論,土地供應會有所增加,但對於房價基本沒有影響。

一方面,這一次入市的只是集體經營性建設用地,不包括耕地等農用地,更不包括宅基地。
 
耕地自不用説,有18億畝紅線限制,本就受到嚴格約束。而在集體建設土地中,經營性建設用地僅佔10%左右,宅基地才是其中的大頭。
 
那麼,這一次將宅基地排除在外,能夠入市的土地,就沒有想象中那麼樂觀,對現有土地市場的衝擊相對有限。
 
同時,集體土地入市並非大門全開,也不能隨意敞開供應。不僅要服從城市規劃,而且還必須納入“土地利用年度計劃”,這同樣限制了集體土地入市的衝擊性。
 
另一方面,集體土地入市,有明確前提:必須是工業或者商業等經營性用途。
 
換句話説,住宅仍被排除在外。
 
集體土地入市,建設廠房可以,建設商業辦公樓也可以,最近還開放了建設租賃用房,北京試點了建設共有產權房,但對於商品住宅,仍是一票否決。
 
所以,集體土地入市,將會對工業用地和商業用地帶來一定衝擊,從而可以降低工商業成本,對租賃市場也有一定利好,但對於住宅市場影響微乎其微。
 
事實上,從去年開始,我國樓市開始局部調整,住宅價格基本處於高位震盪狀態,但寫字樓和商鋪卻面臨“量價齊跌”的局面。這在《連跌一年,這兩種房子要注意!》一文中有詳細分析。
 
未來隨着集體土地直接入市,對於商業類房子的衝擊還會加大。
 
02
小產權房轉正是否有望?
 
集體土地可以入市交易,是否意味着小產權房轉正?
 
答案為否,小產權房轉正的希望仍不存在。
 
正如上文所説,這一次集體土地入市,只能用於工業商業等用途,不能用於住宅。換言之,工業商業類的小產權房有望轉正,但住宅類小產權房轉正仍舊遙遙無期。
 
去年,深圳出台規定,產業類和公共配套類小產權房有望轉正,前提條件是補繳50%地價。這裏被限定為產業類和公共配建類,而且必須補繳土地出讓金,且不包括住宅。
 
要知道,產業和公共配套類小產權房之所以允許轉正,原因在於降低工商業成本。深圳土地資源相對緊張,而小產權房存量龐大,允許適度轉正,有利於城市的發展。
 
然而,住宅類小產權房,一直都在封堵之列。
 
過去兩年,不動產統一登記啟動,有人認為小產權房會藉此轉正。但兩年過去,小產權房仍被排除在不動產登記之外,不能獲得房產證,無法用於按揭或抵押貸款。
 
當時,國土部門和住建部門明確強調:防止小產權房通過不動產登記合法化。廣東則更進一步:對小產權房等不符合法律法規規定的,不予辦理相關登記手續。
 
除此之外,一個現實的考慮在於,小產權房規模龐大,一旦放開,將會對住房市場產生巨大沖擊。
 
根據如是金融的統計,全國小產權房約為73億平方米,佔比約為24%。而商品房為112億平方米,約為整體住房的38%。
 
可以想象,小產權房如果允許無條件轉正,將會對市場造成多大沖擊。
 
03
不要豪賭小產權房
 
小產權房,顧名思義,就是沒有完整產權的房子。
 
這類房子,基本建在集體土地之上。可以説,農村和城中村的房子基本都屬於小產權房,這些房子只能為集體村民所有,不得轉讓給其他市民。而且,這些房子沒有不動產證,不能在市場上直接交易。
 
與商品房對比,理解會更加清晰。商品房雙證合一,既有土地使用證,也有房屋產權證,現在則統一合併為”不動產證”;能抵押能貸款能交易,能真正分享城鎮化和樓市上漲的紅利。
 
小產權房當然很便宜,價格甚至不到商品房的一半,而且許多都有拆遷概念,許多人藉此博拆遷補償。
 
然而,任何事物,便宜有便宜的道理,同樣有便宜的問題。
 
對於小產權房來説,問題就在於從來沒有繳納土地出讓金,而且合法性存疑,不能抵押不能交易,財產權很難受到法律保障。
 
更關鍵的問題是,如果一旦面臨城中村改造,購房者未必能獲得賠償。最終,容易落得竹籃打水一場空的下場。
 
所以,如果不是迫不得已,先不要去考慮小產權房。
 
有恆產才有恆心。這裏的恆產,一定要是受法律保護的、跟隨時代潮流的、並且行之久遠的合法資產。這在《再説一次,這幾類房子千萬不要碰》一文中有詳細論述。
 
以此標準來看,小產權房從來都不是,公寓只有部分是,寫字樓和商鋪問題同樣很多,只有住宅才完全符合這一標準。

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