同為新一線城市,房價憑什麼差那麼多?

2019-09-10 20:14:06

作者|李俊懷

來源|大鬍子説房(ID:dahuzishuofang)

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武漢和長沙有太多相似的地方,只是有個東西還真有點區別。那就是房價。

正文

“惟楚有材,於斯為盛。
人才輩出的楚國被洞庭湖劃為兩個省,湖之南謂為湖南,湖之北謂為湖北。
同屬雄楚大地,兩省的省會武漢與長沙,有不少如出一轍之處。
武漢有長江漢水,長沙有湘江瀏陽河。一方水土養一方人,武漢姑娘伢和長沙湘妹子都是水靈水靈的。
同為四大火爐,同食無辣不歡,同為中部崛起,同屬潛力巨大的新一線...
武漢和長沙有太多相似的地方,只是有個東西還真有點區別。那就是房價。
武漢18000的基本面和長沙11000的現狀差了太多。但武漢2018的人均收入是42133,長沙是44647,兩地民富程度和生活水平相差無幾的情況下,
房價,怎麼就差這麼多呢?
01
浮光掠影
説到長沙房價低,大多數人會想到兩個原因,一是限價嚴厲,堅決不讓商品房價格過高,調控供給端。二是政策嚴厲,堅決遏制炒房客進入,壓縮需求端。
的確,兩者都對長沙房價有一定程度上的控制作用。限價限購與限售,基本打擊了短期炒房套利的空間,使市場不會產生泡沫性價格。但 是,這些舉措也不至於把價格壓到脱離基本面。
先説限價,所謂的限價都是在可控範圍內壓薄開發商利潤,既要保障民生福祉,也要讓開發商有利可圖。不會説本來可以賣到18000的房子給你限到11000,也不會説讓整個城市出現嚴重的一二手房倒掛。
北辰三角洲和梅溪湖片區等熱門片區,二手房可能會比新房價格高出個三成甚至更多,但望城等普通片區,同小區的二手房照樣沒限價新房貴。
再談限購和限售,長沙的限購政策相對武漢是嚴厲不少的。長沙首套房需要落户社保共兩年,而武漢首套只需落户即可,且武漢的落户已放開至所有大專基本無門檻。這種嚴格的限購,確實壓縮一部分房價,沒得説。
限售降低了房產的流動性,擠掉了房產中金融屬性的那部分價格,但同時也降低了二手房的供應量,增加了二手房房價。
所以,不管政策如何,對商品房的價格影響是有限的。長沙房價低的更深層原因,還得追究給市場,那便是當地購買力和房產價值。
02
抽絲剝繭
從平均收入看,長沙和武漢沒什麼區別,都是4萬多。但2018長沙的人均消費是32165元,武漢的卻只有26535元。
很顯然,在長沙這座曾十次獲得“中國最具幸福感城市”的幸福之城,生活的主旋律是消費而非還貸,可是沒多少人願意因房子而降低自己的生活質量!
兩地的購買力其實相差無幾,但分在房產支出的 意願卻大相徑庭。在長沙,用房產來保值自己財富的做法,簡直就是浪費生命。
武漢人掏空6個錢包,長沙人帶父母6國旅遊。
03
追本溯源
迴歸到價值,房產的溢價中有兩個很重要的部分,一是座城市未來城運的折現,二是城市目前可以享受到的各種資源,以長沙所展示的城市後勁,和目前的資源實力來説,的確不如武漢醒目。
 1.城市規劃
1933年,舊金山金門大橋被設計為雙向6車道,正式開始建設。當時很多人都不理解,來往通行的車輛並不多,橋建那麼寬幹嘛?
20多年後的1957,中國第一座長江大橋通車,為雙向4車道。1968年,中國第一座自主建造的長江大橋在南京通車,還是4車道。當時人們覺得橋都好寬,竟然能走4輛解放牌巴士。
然而,隨着車流的增多,早年建設的橋樑慢慢顯現其寬度不夠的弊端,擁堵現象也隨之出現。
好在金門大橋有6車道,可以通過“4+2”或“2+4”的潮汐車道方式來緩解堵車,但武漢和南京,只能無奈限行了。
由此可見,城市規劃中道路寬度的設計,對未來是多麼重要。只有一座城市的路網暢通了,經濟也才能隨之一路暢通。
我們走在長沙的五一廣場附近,市中心夜晚的燈紅酒綠的確讓人感覺生活氣息滿滿,但叫個滴滴已近在咫尺卻要堵個十幾二十分鐘,就有點難受。
我們走在武漢的武昌火車站附近,破舊不堪的老安華酒店的確讓人覺得這是真老城區,但門口非要搞個雙向8車道,竟然讓我看到了舊城區充滿改造性的未來。
長沙黃興路解放西路路口
武漢中山路張之洞路路口
在長沙的絕對市中心五一一帶,你很難看到舒暢的車流與行人,狹窄的道路似乎已經沒有多少再擴寬的空間,侷促的人流只能在擁擠中摩肩接踵。
未來長沙若想有更多的人口承載力,只能把人口從河東老城區往河西新城區疏散。而缺乏歷史文化積澱、足夠就業崗位和成熟生活配套的河西想要完成這一任務,顯然是需要時間的。
在武漢的絕對老城黃鶴樓一帶,所有的街邊低矮建築被拆得一塌糊塗,能擴寬的地方堅決不吝惜道路旁的老街鋪。
儘管還有許多房子仍然是極具歷史特色的破舊,但從路網改造的力度來看,武漢在為未來的人口導入,下一盤很大的棋。
走在黃興路的繁華地段,一位老長沙朋友吿訴我,這裏五年前就被圍擋起來,五年後圍擋內的上世紀建築還是一片繁茂,拆遷進度極慢。
走在武漢的老城區,綠色的軍運圍擋也遍地都是,但圍擋後的老房子大多已然被夷為平地。可以明顯感受到,武漢拆遷的速度和力度,在全國都是首屈一指的。
長沙在處理歷史遺留建築,和對道路規劃的前瞻性上面,確實和武漢有差距。當然,這也與城市的綜合財力有關,不能勉強。
不過這些城市交通網的建設,決定的可直接是一座城市未來的人口容納力,是城市規劃中非常重要的一環。這也是這年頭為什麼那麼喜歡搞TOD這個概念,畢竟“要想富,先修路!”
2.公共交通
談到TOD(以公共交通為導向的開發),就不得不聊聊公共交通。公共交通的發達程度,直接決定了經濟活動中的通勤成本,和交通出行的方便程度,也間接影響人才留下的意願。
都知道武漢地鐵的318KM比長沙多102KM多,但真正決定方便與否並不是比誰地鐵長,而是地鐵密度。
長沙的建成區是435平方公里,武漢為864平方公里。據此可推算出長沙的地鐵密度為0.23KM/平方公里,而武漢為0.37KM/平方公里。這麼看其實長沙並沒有落後武漢那麼多,地鐵便利程度只是稍遜一籌而已。
可是,長沙的快速路太少了。
據不完全統計,目前長沙城內建成快速路有二環56公里,人民路25公里,嶽麓大道18公里,萬家麗17公里等共約126公里的無紅綠燈封閉快速路。
而武漢則有二環48公里,江北快速29公里,東風大道20公里,東湖通道12公里等加起來近400公里的城市快速路。
武漢遍地的高架路
完善的公共交通系統極大提升了武漢市民的出行體驗,也順便拉動了一波房價。
長沙一棟又一棟耀眼的高樓大廈的確非常氣派,但與民生息息相關的公共交通,還得再加把力氣呀。
 3.自然資源
説個實話,我是覺得武漢長江的風景,是完全不如長沙湘江的。
因為長江邊有很多歷史遺留下來的老樓,那種年代感極強的土綠色幕牆,令整條長江都彷彿老了幾歲。
但湘江邊的房子大多是二十一世紀的新樓,現代的建築風格與藍天白雲象徵的活力融為一體,給人一種很年輕的感覺。
武漢長江
長沙湘江
可惜的是,這種大自然賜予的美景,長沙並不多。
除了湘江、瀏陽河、鬆雅湖等等,長沙沒有多少可以依水而居的住宅。
但武漢在這方面,就有點優勢了。
武漢市的湖泊面積佔到武漢國土面積的25.01%,遍地可以是一線望湖的湖景房。無論來自於全國哪個城市,在這裏置業一套湖濱豪宅,都能有愜意的居住體驗。
當我站在東湖邊,想象着對面住宅樓裏的業主們能和我一起欣賞這夕陽西下的美景時,還是很羨慕的。
這種得天獨厚的自然資源勢必會產生巨幅的房產溢價,就像深圳20萬一方的海景房,廣州10萬一方的江景房和鄭州5萬一方的湖景房。蹭大自然的景觀,是最值錢的。
4.經濟預期
2019上半年,武漢GDP為7475億,長沙5538億,所以武漢房價比長沙貴50%。
照這個邏輯,1萬GDP的重慶,房價要到2萬3,1萬2的GDP的深圳,房價只能到2萬5。
很顯然,並不能這麼比。武漢與長沙經濟對比,並不在現有的GDP上面。
經濟反映在城市房價上,不看經濟“大不大”,而要看這個城市的經濟“新不新”。
就像北京上海三產佔比分別是8成與7成,深圳房地產依賴度僅10.6%,這些反映經濟活力的數據,都是其他城市難以企及的。
走在長沙的街頭,你更多看到的是一些工業園和工業基地,發達的重工業造就了長沙第二產業的強盛。
走在武漢街頭,你慢慢可以看到一些生物谷這樣的東西,近年來光谷高新的發展,並不是紙上談兵。
武漢的高新企業是3527家,高新產業增加值同比增長率為16.1%,長沙是2300家,增加值同比增長率為14.3%。武漢的經濟,比長沙“新”那麼一點點。
這些高新技術,直接與未來城市經濟活力和人均收入漲幅掛鈎。就像20年前內陸的城市都還在搞鋼鐵建材小汽車,深圳的騰訊華為已經開始慢慢孕育互聯網信息了。
04
1. 長沙的調控力度的確比武漢大,對房價有一定影響。但武漢的樓市基本面也比長沙好,城市規劃、公共交通、自然資源、經濟活力等因素直接表現在房價上,貴也是貴的有道理的。
2. 中國現在的新一線城市已經橫盤一年半,該擠的泡沫已被擠的差不多,該補漲的地區也補漲到位,房價基本可以反映出一座城市該有的價值。比如蘇州南京杭州的人均購買力強,房屋質量高,房價就是高。比如河南整個省的購買能力強於四川,所以鄭州就是比成都高一點點。
3. 樓市已經進入分化時期,靠投機炒作把房價捧起來的時代已經過去,未來房價走勢將直接與城市的發展水平呈正相關,選對一座潛力滿滿的新一線城市,房產將把城市發展的價值,兑現為價格。
—END—

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