杭州樓市的熱度,是可控的|裘維維

2019-07-10 10:20:11

這兩個樓盤的共性:催生投資類需求。


文丨裘維維

聲音|裘維維


▼試聽一下,更明白一些

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綠城·梧桐郡,超過1.8萬人搖號,中籤率僅1.53%,杭州樓市很熱嗎?

 

或者説,又熱了?未必。

 

在外人看來,杭州時不時會出現萬人搖,幾乎所有樓盤都不愁賣,簡直是樓市的天堂」。而且,土地市場也熱鬧,也不愁賣,時不時溢價封頂且出現自持比例的比拼,總出讓金額也沒有任何城市能夠望其項背。

 

這的確是杭州的真實現象。

 

可惜,樓市沒有温度計,一靠感受,二看數字。

 

兩大宇宙中心」的紅盤搖號結果,它們的數字很清晰。杭州壹號院的搖號報名情況:共1241户購房預登記家庭,平均中籤率約21.6%;梧桐郡的搖號報名情況:共18514户購房預登記家庭,平均中籤率是1.53%。

 

意外嗎?應該並沒有。


Weiweishuofang

 

為什麼要把這兩個項目給專門拎出來,是因為它們有共同的特點:催生投資類需求。

 

梧桐郡拋開精裝公示預售證的時候,我們的預測是,萬人搖是肯定的,極大的概率是兩萬人搖。當然也有激進的説法:這個項目值得五萬人去搖。

 

最後的結果是,沒有達到兩萬人搖:共18514組。

 

梧桐郡即使仍保留精裝,賣原來的26000元/㎡,它仍是很多人的追求。它的優點可以羅列出一堆:起步户型小、總價低、綠城品牌好、地鐵口,翡翠城的大盤配套……更重要的是,它與二手房的價差,可以達到單價萬元以上。

 

所以這樣的樓盤在去掉了精裝,進一步降低總價後,已經沒什麼好説的了。我們當時作了個比方,就像剛想打瞌睡,就有人遞上了枕頭。

 

換句話説,只要有房票、掏得出80萬或160萬的凍資現金,幾乎都會動試一試的念頭吧。這是市場上已經僅存的閉眼搖」樓盤之一,什麼都不用擔心。

 

如果不是綠城,還要擔心後續的交付狀態;如果不是地鐵口,還要擔心入住後的出行問題;如果不是未來科技城,還要擔心今後的區域發展……什麼都不用擔心。只要知道,交房要到2022年,就行了。

 

當然有些人是不會去搖的,買到雖然就是賺到,對於實力夠強的人來説,他不一定捨得這張珍貴的房票。

 

那麼,另一個樓盤出現了,就是杭州壹號院。

 

杭州壹號院與梧桐郡是兩種存在,一個是七八百萬級的起步價,一個是兩百來萬的起步價。同樣的,都是在杭州最受期待的發展脈絡上。

 

有足夠的錢而且有房票的那些人,碰上杭州壹號院,跟手上有一部分錢、有房票的人,碰上梧桐郡的感覺是一樣的。對不同資產的家庭來講,這兩個樓盤都是極為優質的資產。要想套現,跟周邊有明顯的價差;要想長期持有,可以一同享受杭州的未來;要想自住,都有好的產品和物業。

 

當梧桐郡脱去精裝,當杭州壹號院分文不漲,這兩個樓盤殊途同歸,都會催生不同層級的投資類需求。

 

Weiweishuofang

 

到底催出了多少?先看梧桐郡。

 

梧桐郡的18514組,與去年6月梧桐郡7302組的報名人數相比,搖號家庭的確增加了10000多户。可去年6月,同樣的凍資條件,與它同時分流的價差紅利樓盤,有一堆。典型的,就是奧體的兩萬人搖與良渚的一萬五千人搖。

 

而如今,要再找個跟梧桐郡一樣,兩百萬就夠得上的強紅利樓盤,幾乎已經消失了。

 

也就是置業方向可以放在城西的購房者們,湊得上的,能來的,儘量都來了。即便如此,最後的報名人數也沒有突破杭州的搖號歷史紀錄,不過是排名第三而已。在它前面,還有卓越·蔚藍領秀的21823組以及創世紀的20252組。

 

▼杭州的十二次萬人搖

時間

樓盤

價格(元/㎡)

房源(套)

搖號人數

中籤率

2018.5

融信瀾天

毛坯18461

404

11907

3.39%

2018.6

未來城三期

精裝22000

662

15168

4.36%

2018.6

創世紀

精裝34700

616

20252

3%

2018.7

蔚藍領秀

毛坯14789

764

21823

3.5%

2018.8

西湖國際城

毛坯24287

793

13640

5.8%

2018.9

江灣城

精裝16523

608

13053

4.66%

2018.9

西湖國際城

毛坯23233

447

11139

4%

2018.10

未來城二期

精裝23000

308

10458

2.95%

2019.3

西湖國際城

毛坯23254

262

17290

1.5%

2019.3

華夏四季

精裝26500

308

11377

2.7%

2019.4

江與城

精裝17800

298

12576

2.37%

2019.6

梧桐郡

毛坯22596

284

18514

1.53%

 

只看單一數字,杭州樓市當然顯得火爆,一個樓盤怎麼就可以吸引將近兩萬户家庭呢?可必須剝開梧桐郡背後的獨一無二性:有價差紅利的樓盤沒這個單價,有這個單價的樓盤沒明顯價差,即使兩個都齊備了可能不在地鐵口、不是品牌開發商。

 

結合這些特殊情況、價格以及歷史的搖號數據表現,還是可以總結出:熱度可控。

 

Weiweishuofang


再看杭州壹號院,催出了多少需求。原本對它的價格預期,都在5萬以上,户型變大了總能稍微漲一些。最後,分文不動。

 

只不過,它的凍資門檻就更高了,首套房凍結205萬,二套房凍結410萬,全款凍結680萬。這幾乎已經是梧桐郡的全款了。只不過,作為高總價房源來講,它一推就是268套。

 

雖然是超高層住宅,但它的價格,以及它所處的地段,實在太特殊了。

 

對買得起的人來説,杭州壹號院的48100元/㎡,也具有極大的紅利。周邊首先沒有像它這麼有標籤感的樓盤,另外甚至缺乏高品質的樓盤,而那些普通樓盤,動轍單價就是5-6萬,還是毛坯的。

 

換句話説,假如你有房票,也付得起這些錢,放眼全杭州很難找到像杭州壹號院這麼優質的資產。畢竟,它不僅是奧體站的上蓋物業,它甚至是整個奧體板塊的上蓋。奧體板塊有什麼,兩座以上的購物中心、大小蓮花碗、兩條地鐵線的交匯、杭州國際博覽中心、一片的地標寫字樓,等等。

 

但它的搖號參與數,是1241組,中籤率約21.6%。我們對比下今年參與搖號的其他高總價樓盤,感知會更清晰。

 

▼高總價樓盤搖號表現

時間

樓盤

價格(元/㎡)

房源(套)

搖號人數

中籤率

2019.3

上品

69800

99

232

42.6%

2019.5

沁園洋房

63600

46

125

36.8%

2019.5

上品

69800

261

555

47%

2019.6

上品

69800

160

507

31.6%

2019.6

御品

69800

119

564

21%

2019.6

杭州壹號院

48100

268

1241

21.6%

 

這些樓盤裏,除了杭州壹號院,沒有哪個樓盤跟周邊有明顯的價差紅利。這些樓盤,基本上都是自住型需求。只有杭州壹號院,還有部分的投資屬性在裏邊,雖然户型大、不一定那麼靈活,但單價實在是誘惑。而從中籤率來講,杭州壹號院甚至不如望江新城69800元/㎡的御品。

 

可以繼續得出同一個結論:熱度可控。

 

Weiweishuofang

 

杭州樓市到底熱度有多高,這兩個樓盤是最直白的寫照。如果失控,那就是梧桐郡的搖號人數直接翻倍,杭州壹號院的中籤率降至個位數。

 

一個是買到就是賺到、為數不多的僅剩樓盤,也沒有達到兩萬人搖。白撿的錢,誰不想要呢。一個是未來幾年,都會活在杭州光環正中心的地標樓盤,中籤率也沒到個位數。一套優質的資產,剛好是中產家庭到處在找尋的目標。

 

對杭州樓市存在的真實購買力,不要有誇大認知。對這些購買力的理性程度,也要有客觀認識,畢竟我們是受市場調整歷練最充分的城市。

 

更何況樓市的調控再也不是短期行為,調節樓市温度的政策儲備,都在毫不羞澀的囊中。

 

而且,從住房的一買一賣當中套利,已經漸漸失去它的誘惑。銀保監會的郭主席都教育我們:「凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現其實很不划算」。

 

是啊,不划算。

 

搖號的激情,並沒有那麼火熱;杭州樓市的温度,更不至於燙手。

 


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本期內容,源自維維説房第一個付費音頻節目

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總編丨葉建英 編輯丨劉戀 出品︱裘維維

常年法律顧問︱浙江豐國律師事務所 陳松濤

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