上半年限價大事記:堅決不漲與悄悄漲價並存丨維維説房

2019-06-26 08:09:43


上半場很精彩,下半場也即將啟動



文|鄒虹 「維維説房」編輯


再過小半個月,伴隨着地鐵5號線首段的「報站聲」,如約而至的,還會有各大房企的「年中報」。

 

沒錯,一年一度的「期中大考」又要上線了,不止地產商,整個樓市都會進入到年中盤點期——似乎只有對上半場的總結,才是下半場的啟動儀式。

 

回望整個上半年樓市,幾乎是在限價的迷離走向中展開的,「限價放開」OR「限價死守」的爭論一直此起彼伏。

 

杭州的房價標尺,是由一個個代表性樓盤構成,如果把這些標誌性樓盤列出來,關於2019年上半場的限價「成果」,其實就一清二楚了。

 

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2019年上半年突破限價標誌性事件

時間

樓盤

均價(W/㎡)

2月20日

綠城·沁園

5.4

5月17日

桂語朝陽

2.98

5月17日

保利·澄品

4.74


拉開2019年樓市漲價序幕的標誌性樓盤,是申花的綠城建發·沁園。

 

農曆開年後,沁園從49500元/㎡調價到54000元/㎡,迅速點燃了開年後樓市的第一波情緒。

 

幾乎各方立場都能從這一事件,解讀到不同的訊息——擔心其它樓盤也會突破限價的購房者,更多的是焦慮;而對於開發商來説,原先緊緊盤旋在頭頂的限價緊箍咒,似乎有了鬆動的跡象。

 

以沁園為原點,申花的價格體系順利過渡到2019年版,此後的釐望、古翠隱秀果然都嚴守5.4W/㎡的價格線。

 

在「突破限價」的標誌性事件裏,聲勢浩大的還有澄品和桂語朝陽,它們幾乎在前後腳進入搖號場,一時間激起千層浪。

 

相比此前的創世紀,澄品的上市,把奧體核心區高層的價格,往上抬了1.2萬/㎡,也算把「宇宙中心」兩年來被限的價格線,拉回到了正常水平。

 

當然,更大的跨步發生在昨天,澄品領出了它首張洋房預售證,均價5.6W/㎡,實現了「雙級跳」,也確定了奧體核心區兩種產品的限價標準。此前龍湖·天璞的洋房價格,是不到4.5W/㎡。

 

桂語朝陽則把南部卧城的限價體系,更新到了2.0版本。在它熬了一年多以後,終於等來了2.98W/㎡的新價格。而且在上個星期,「接棒」桂語朝陽上線的市心府,高層的首開價也到了2.81W/㎡。

 

當然,相比南部卧城其它的樓盤,這兩個樓盤位置更好,更靠地鐵,是不可忽視的因素之一。

 

除此之外,像富陽的銀湖板塊,也處於一種小踏步的節奏中。雲湖城1.95W/㎡的新價格上線後,實際上已經把大城小院1.5W/㎡的均價,打上了「歷史」標籤。


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2019年上半年未漲價的標誌性事件

時間

樓盤

均價(W/㎡)

2月25日

西湖國際城

2.3

4月22日

陽光城·未來悦

3.1

6月18日

杭州壹號院

4.81


在精準調控的前提下,「政府指導價」不再一刀切,沁園、澄品、桂語朝陽可以變,但是有些樓盤的價格,卻像被堅冰封住了一般,動不了。

 

這裏不得不提到的代表「選手」是西湖國際城,儘管它已經退出新房市場,但那些年被限價「虐過」的經歷,還都歷歷在目。

 

今年年初,當市場還沉浸在「沁園事件」的漲價期待中,西湖國際城馬上一盆涼水倒了下來——這個曾經苦熬兩年的樓盤,最終也沒有獲得喘息。它最後一批高層依舊以2.3W/㎡的單價上線了。

 

西湖國際城確定的,還是整個三墩北的價格線,現在的雲和湖、雲谷天境仍以它為標準定價。

 

除了三墩北,被烙上「限價重災區」的還有未來科技城,陽光城·未來悦就是躲不過的那一個。

 

今年4月份,當未來悦二期房源上市時,距離它一期的收尾,已經8個月之久,熬到未來科技城另外「兩兄弟」都清盤了,周邊二手房也屢屢破4萬,它仍然只拿到了3.1W/㎡的均價。

 

沒錯了,這就是未來科技城限價尺度,堅固異常。除了已經清盤的華夏四季,所剩無幾的耦園,等待開盤的西溪公館、梧桐郡,大概率都逃脱不了。

 

進入2019年以來,另外一個備受關注的板塊是濱江區,不知不覺已經「囤」了差不多9個樓盤的它,接下去是怎樣的價格走向,就像懸而未決的迷案,實在有太多人在等答案。

 

好在,不用等了,這個答案今天就會出來——不出意外的話,杭州壹號院二期在今天下午就會領出預售證。價格,是4.81W/㎡,和一期基本相差。

 

又是一個漲不了的樓盤,又是一個漲不了的板塊。杭州壹號院的這張預售證,基本也確定了曉風印月的價格線,甚至也奠定了整個濱江區都「漲不了」的前奏。


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2019年上半年確立板塊新價格的代表樓盤

時間

樓盤

均價(W/㎡)

5月8日

御東方

2.63

6月14日

御品

6.9


介於「大幅突破限價」與「堅決不漲」的界線之間,還有一類樓盤的價格是比較微妙的。

 

當整個板塊處於起始狀態,或已經超過一年以上沒有新房源供應,這時候的新樓盤價格,更難以揣測。

 

在整個上半年,這樣的樓盤有兩個代表性區域——望江新城的御品,以及長睦板塊的御東方。

 

御品的價格上週千呼萬喚始出來,與傳説中一樣,直直地與隔壁南星橋看齊,均價6.98W/㎡。

 

望江新城的起點果然不低。這張預售證,基本也可以確定,接下去御品邊上濱江和融創新項目的價格線,會在這個水平線或者之上。


御東方的情況還不同一些。長睦當然不是一個新興板塊,但是,這是它時隔近一年以後,再次上市新樓盤,整個區域的價格體系都已經發生了變化。

 

目前2.63W/㎡的御東方,在更新產品的前提下,也順勢把長睦的房價系統更新到了新版本。


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2019年的進度條已走了一半,在一個個標誌性事件以及板塊新代表樓盤的背後,是已經編織了大半的價格巨網,堅決不漲與悄悄漲價,是並存的。


只不過我們也看到了幾個事實:限價這隻大手有跡可尋卻也無跡可尋,有時候是依據地價成本,有時候卻不需要什麼理由;限價突破後房子卻仍不好買,沁園、澄品、御東方、桂語朝陽都是代表。


那麼,下半年呢?


這樣的樓市表現,應該仍會繼續。95%以上的續銷樓盤,仍然沒有漲價機會,而新樓盤以及許久沒有新房上市的板塊,或將迎來新價格的確立。


這些等待價格重新確立的板塊,除了今天浮出水面、紋絲不動的濱江區,還有江河匯流區、錢江新城二期、七堡、之江、勾莊、丁橋、臨平新城等等。且聽下回分解。


只不過,無論有多少個「小意外」,籠罩在整個杭州上方的限價大手,短期內都看不到消失的希望。



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總編丨葉建英 編輯丨鄒虹 出品︱裘維維

常年法律顧問︱浙江豐國律師事務所 陳松濤

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