社科院:一旦投資需求萎縮 準一線二線房價或迅速下跌

2018-11-02 01:14:11


《中國住房市場發展月度分析報吿》顯示,一二線城市房價由微漲轉為小幅下跌,三四線城市房價漲速進一步回落至接近於零的水平。

中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數據項目組發佈的2018年10月《中國住房市場發展月度分析報吿》顯示,一二線城市房價由微漲轉為小幅下跌,三四線城市房價漲速進一步回落至接近於零的水平。


一線城市房價由緩漲變為微降,市場機制扭曲程度較大


報吿顯示,2018年初以來,北京、深圳房價均有所回升,上海繼續下降,廣州較快上漲。與2018年1月相比,2018年9月北京房價累計上漲5.48%,深圳房價累計上漲2.97%,廣州房價累計上漲9.3%,只有上海房價累計下跌5.58%。


2018年9月,在中央嚴控房價上漲的政策背景下,北京、深圳房價回升進程中斷。與2018年8月相比,9月一線城市房價環比下跌0.47%,環比漲速比上月進一步回落0.8個百分點。除廣州環比接近持平外,北京、深圳、上海房價均環比下跌。其中9月北京環比下跌0.21%,深圳環比下跌0.85%,上海環比下跌1.3%。


一線城市中,北上深三城房價水平由以前的大體接近,到差距逐步拉開。北京房價中位數仍居第一,為57043元/建築平方米。深圳第二為52510元/建築平方米,上海以45376元/建築平方米低於深圳居第三位。9月北京房價中位數比8月下降了2009元每建築平方米,深圳及上海僅略有上升,廣州房價中位數比8月上升了2506元/建築平方米。


報吿分析指出,雖然一線城市房價已經得到有效控制,但是一線城市房價穩定嚴重依賴行政管控手段,市場扭曲程度較大。


準一線及二線城市由漲轉跌,房價與居民收入水平脱節


報吿稱,在各地政府嚴控住房投資投機、棚改貨幣化安置政策調整、市場短週期接近見頂等因素的綜合作用下,準一線及二線城市房價也由漲轉跌。


與2018年8月相比,9月準一線城市房價環比下跌0.01%,漲速比上月回落0.22個百分點。除蘇州外,重慶、天津、杭州房價均環比下跌。9月準一線城市房價中位數比上月略降285元/建築平方米。除天津比上月下降775元/建築平方米外,其餘各城市房價中位數與上月相比變化較小。曾為全國房價第一的杭州,9月房價中位數為31557元/建築平方米,比上月下降475元/建築平方米,房價水平居準一線城市第一,全國第七。準一線城市中,重慶房價中位數最低,為14113元/建築平方米,比上月下降93元/建築平方米。


與2018年8月相比,9月二線城市房價環比下跌0.563%,漲速比上月進一步回落0.53個百分點。西安、青島、成都、武漢等2017-2018年房價上漲較快的熱點二線城市,房價均環比下跌,廈門房價繼續下跌。其中成都環比下跌3.74%、武漢下跌2.1%、青島下跌1.55%,西安下跌1.38%。熱點二線城市房價由漲轉跌,也帶動了周邊三四線城市房價下跌。如成都房價下跌帶動周邊樂山、自貢、遂寧等地房價下跌;廈門下跌帶動了漳州等地房價下跌等。


二線城市9月房價中位數的平均值為18383元/建築平方米,較上月略降106元/建築平方米。廈門以32942元/建築平方米居二線城市第一,瀋陽以10080/建築平方米居最末。二線城市中,房價中位數在20000元/建築平方米以上的城市還有南京、福州、寧波、青島。西安、成都等2017-2018年熱點城市,房價水平在二線城市中處於中等偏下水平。


報吿認為,2017-2018年準一線及二線城市的快速上漲,與一線城市住房投資投機需求溢出和三四線城市住房投資投機需求湧入有很大關係。房價在短時間內的迅速上漲,使得房價與現階段當地居民收入水平脱節。一旦住房投資投機需求萎縮或受到政策抑制,房價可能會出現迅速下跌。天津房價在2018年出現了快速下跌,成都房價近期也有較快下跌。青島、武漢、西安等熱點二線城市房價也開始下跌,後期有可能複製天津、成都、廈門的房價走勢。


三四線城市房價接近停漲,庫存水平有望重新回升


報吿指出,2016年以來,在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下,三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低,這是近一年多來三四線城市房價持續快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市窪地效應,也拉昇了三四線城市房價。在房地產市場調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地填平的背景下,三四線城市房價漲速持續回落。


與2018年8月相比,9月三四線城市房價環比微漲0.154%,漲速比上月進一步回落0.49個百分點。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊,不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現下跌。廊坊、三亞、海口等住房投資投機屬性曾經較強的城市房價均環比下跌。部分三四線城市房價仍慣性上漲。


三四線城市9月房價中位數的平均值為9859元/建築平方米,較上月略降23元/建築平方米。三亞以31818元/建築平方米居三四線城市第一位,鞍山以3802元居最後一位。


9月廊坊(燕郊)房價指數較上月下降了3.85%,較2017年3月下降了42%,接近於“腰斬”。9月廊坊(燕郊)房價中位數為16982元/建築平方米,較上月下降1479元/建築平方米,較2017年3月中位數31879元/建築平方米下降了14897元/建築平方米。這也充分説明,“房子是用來住的,而不是用來炒的”,違反這一規律或將受到市場嚴懲。


報吿認為,從政策面看,中央抑制房價上漲的決心不會發生改變,“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實,這不僅對穩定房價預期有積極作用,也將促使開發企業放棄幻想轉變經營方式。


報吿建議,堅持“房住不炒”和“因城施策”方略,保持調控政策定力、穩定房價預期;建立完善住房租賃市場相關制度,多渠道擴大重點城市租賃房源;是加快推進住房供給側改革和長效機制建設。


來源:經濟日報



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